Workshops

Flexwerken en kratjes bier

We schuiven aan in de Brouwerskamer en de Oranjezaal, bij de workshop over het duurzame rijkskantoor aan de Rijnstraat, die over DBFMBO-contracten én die over vastgoedsturing nieuwe stijl.

De Rijnstraat is een gebouw in Den Haag uit 1992, naast het Centraal Station. ‘Het is een vrij jong gebouw en nu al gerenoveerd’, vertelt Fleur ter Borg van het Rijksvastgoedbedrijf. ‘Dat is best uniek, zo snel.’ Ter Borg zegt dat het Rijksvastgoedbedrijf voor de renovatie een DBFMO-overeenkomst sloot met een consortium. Het resultaat: een flexibel, toekomstbestendig en duurzaam rijkskantoor waarin meerdere overheidsdiensten en ministeries zijn gehuisvest.

Er is 0,7 werkplek beschikbaar per FTE. Dat is flexen geblazen. Ook voor het management. Ter Borg: ‘Soms moeten mensen bij wijze even naast de pantry zitten werken tot er een plek vrijkomt. Dat is soms puzzelen en wennen, maar het lost zich uiteindelijk altijd op.’ Iemand uit het publiek zegt: ‘Je moet rigoureus inzetten op flexibiliteit en efficiency maar daar niet strikt aan vasthouden als er uitzonderingen zijn en mensen weer gewoon een eigen kamer nemen.’

Workshop: Duurzaam Rijkskantoor Rijnstraat

Voordelen van DBFMO
Maar wanneer kies je nou voor een DBFMO-contract of juist voor een traditioneel contract? ‘Bij projecten met een investeringssom van 25 miljoen euro of meer wordt standaard een publieke-private-samenwerking (PPS) uitgevoerd. Het consortium bedenkt de oplossingen’, zegt Ter Borg, ‘waar traditionele partners vaak niet mee komen.’

Verantwoordelijkheden
‘We kunnen niet vooruitblikken op wat er over vijf jaar interessant en werkbaar is op het gebied van duurzaamheid. De ontwikkelingen gaan razendsnel. Gebruikmaken van een consortium, wat je bij een DBFMO-overeenkomst doet, zorgt ervoor dat je daar flexibel op kan inspelen het is toekomstgerichter.’ Een ander voordeel is de grote financiële meerwaarde, die ligt tussen de 8,7 procent en 13,7 procent, vertelt Ter Borg. Hoe is die bepaald?, vraagt iemand uit het publiek. ‘Wij konden een complexe beraming laten uitvoeren.’

Een groot probleem dat weg wordt genomen bij het inschakelen van een DBFMO-traject, zegt Ter Borgs collega Wouter Goossens, is dat opdrachtgevers niet meer naar elkaar kunnen wijzen als het mis gaat. ‘Want het is heel duidelijk waar de verantwoordelijkheden liggen.’

Beramen en afwegen
‘Toch’, zegt een deelnemer, ‘heb ik nooit gezien dat de traditionele trajecten tot onoverkomelijke problemen hebben geleid. En ik heb jaren bij Defensie gewerkt en tig gebouwen zien verrijzen in Den Haag.’ Tuurlijk, concluderen Goossens en Ter Borg, ‘bij traditionele opdrachtgevers is er ook een dialoog, worden ramingen gemaakt en voor-, en nadelen afgewogen.’ Toch, besluiten ze, is het DBFMO-traject interessant omdat het risico bij het consortium wordt neergelegd. Tot slot concluderen Ter Borg en Goossens dat er bij ieder vastgoedtraject opnieuw een afweging moet worden gemaakt of het consortium wel of niet kan worden ingezet. ‘We zijn nu het Binnenhof aan het verbouwen. Dan maak je bijvoorbeeld weer totale andere afwegingen dan bij de Rijnstraat. Vastgoedbeheer faciliteert het primaire proces. En ons primair proces ís vastgoed.’

Workshop: DBFMO-contracten

Oude problemen, nieuwe oplossingen
In de workshop ‘DBFMO-contracten - een goed gesprek over samenwerking’ gaan Harry Sterk van BouwregieNetwerk en Diny van Est en Cora Kreft van de Algemene Rekenkamer in op de dynamische relatie tussen de partners van een DBFMO-contract. Zij geven vorm aan een langdurige relatie die zich beweegt tussen contractuele verplichtingen en het vertrouwen in elkaar.

Voordelen van een DBFMO-overeenkomst ten opzichte van een traditioneel contract zijn volgens Ter Borg dat er een harde planning kan worden gemaakt, dat het zekerheid geeft en een opdrachtnemer exact ziet waar de prioriteiten liggen. Bovendien stimuleert het de ketenintegratie waarbij ontwerp, gebruikerseisen, onderhoud en financiering op een doelmatige manier op elkaar aansluiten.

Er valt nog veel te winnen, want zoals John Maxwell al zei: ‘Mensen voelen zich meer op hun gemak met oude problemen, dan met nieuwe oplossingen.’

Bedrijf plagen
We schuiven door naar de Oranjezaal, waar hoogleraar Dirk Brounen in zijn workshop praat over het belang van transparantie binnen de vastgoedmarkt. De workshop van Brounen zit al op driekwart als we aanschuiven, dus we vallen middenin een gesprek tussen iemand die bij Buitenlandse Zaken werkt en professsor Brounen. Dirk Brounen is hoogleraar Real Estate Economics aan Tilburg University. Binnen de Business School ontwikkelde hij het Vastgoed Lab, waarin academici kunnen communiceren met vastgoedprofessionals.

Brounen vertelt dat grote concerns enerzijds transparanter zijn over hun vastgoedkeuzes - omdat de huidige tijd dat nu eenmaal vraagt - maar dat er nog altijd veel terughoudendheid is. ‘Terwijl, transparantie niet bedoeld is om een bedrijf te plagen maar om te laten zien hoe het werkt, en er ook zelf van te leren. Dat gaat met vallen en opstaan.’ Hij vervolgt. ‘Vroeger was het erg moeilijk om binnen een grote organisatie vragen te stellen. Dat is namelijk wat ik veel doe. Ik merkte vaak dat mensen het lastig vinden. Dat de sfeer zelfs grimmig kan worden en dat er deuren dicht gaan. Dat is onzekerheid, denk ik. Soms vertrouwen bedrijven bijvoorbeeld niet helemaal op hun eigen cijferwerk. Dan zijn vragen daarover natuurlijk lastig.’

Workshop Vastgoedsturing nieuwe stijl

Kratje bier
Een voorbeeld. Brounen werkte bij de Erasmus Universiteit en moest ten overstaan van 600 alumni een interviewtje doen met een CEO van Heineken. Hij dacht, die vraaggesprekjes - in dit geval over accountancy - zijn vaak nogal saai. Brounen: ‘Ik dacht, ik zet een kratje bier op het podium, vul twee flesjes bier met water, en dan creëren we een ontspannen setting. Dan zou het publiek denken: hee wat leuk, dit wordt een ontspannen en amicaal gesprek.’ En dat was ook zo. Brounen: ‘Toen zei ik voor de grap: ‘en nu zou ik je graag wat vragen stellen over jullie vastgoed.’ Toen brak het zweet hem letterlijk uit. Ik zei dat ik een grapje maakte en stelde hem er geen vragen over. Achteraf zei hij: ik was erg ontdaan door je vraag. Ik zat er echt mee.’ Weet u waarom hij ermee zat? Hij was bang dat hij een vraag kreeg die hij onmogelijk kon beantwoorden.’

Iemand in het publiek in de Oranjezaal - er zitten zo’n twintig belangstellenden in de zaal - steekt zijn hand op. ‘Toch snap ik het wel. Als je als een bedrijf als Heineken start met een bouwproject, geef je automatisch inkijk in je core strategy. Als jij een pand gaat bouwen dat 20 procent groter is dan je nu nodig hebt, dan is dat een signaal dat je gaat uitbreiden. Eigenlijk zeg je: leg je ziel maar op tafel. Het gaat soms wel over beursgenoteerde bedrijven hè.’ Brounen: ‘Met alle respect, alles gaat uiteindelijk om beursnoteringen.’ Er wordt gelachen. ‘De vastgoed-business staat niet bekend om haar transparantie. Dat is geen gemiste kans.’

Fouten maken
Brounen vervolgt zijn betoog met een pleidooi om vooral terug te kijken naar eerdere analyses en berekeningen. ‘In vastgoedkeuzes kunnen we alles enorm vooruit plannen, wel tien tot twintig jaar vooruit, maar áls je dan een keus moet maken, moet je jezelf dwingen om terug te kijken, naar eerdere analyses, notities en berekeningen. Je moet durven leren van je fouten. Mensen vinden het vervelend, als ik daarover doorvraag. Maar in het vastgoed werkt dat natuurlijk net zo.’

Brounen vertelt dat hij nog een heel verhaal had voorbereid over maatschappelijk rendement, maar dat hij mensen over de gang hoort stommelen. ‘Op weg naar het lunchbuffet. Laten wij dat ook maar gaan doen.’

 

Hanneke Hendrix
Voeg toe aan selectie