Presentatie Wendy Verschoor

Wie bepaalt betaalt

In vogelvlucht door de wereld van publiek vastgoed
‘U weet net zo goed als ik dat direct na de lunch een lezing geven best een uitdaging is,’ trapt vastgoedspecialist- en bestuurder Wendy Verschoor enthousiast af. De zaal lacht. ‘Maar ik ga ervoor zorgen dat u geen last van een inzinking krijgt.’ Verschoor neemt ons vandaag mee naar wat vastgoedmanagement nu eigenlijk is. En belangrijker nog: Waar staan we dan nu? ‘We moeten kansen zien, want zonder risico is er geen rendement. En rendement gaat niet alleen om heel veel geld, maar ook over maatschappelijk rendement!’

Verschoor stelt vast dat de datakwaliteit binnen het vastgoedmanagement in de publieke sector nog voor verbetering vatbaar is. ‘Ik stuurde bijvoorbeeld een groep taxateurs aan. Daarvan belde er een me op: “Ik heb een uur rondgelopen op die locatie, maar ik kan het niet vinden. Klopt het adres wel?” Bleek het gebouw gesloopt te zijn. Bij een ander gebouw was besloten om het af te stoten, terwijl vlak daarvoor er juist een huurcontract voor 5 jaar op was afgesloten. Dus de vraag of je data wel op orde zijn is erg relevant.’

Een droom
De doorontwikkeling van het vak is hard nodig, en dat is volgens Verschoor voor commercieel vastgoed hetzelfde. De basis is een drieslag: het vastgoedbeleid oftewel het strategische niveau, het vastgoedmanagement oftewel het tactische niveau en het vastgoedbeheer oftewel het operationele niveau. ‘We zitten in de publieke sector graag in het operationele: lekker lijstjes maken! Maar hoe zit het met het beleid? Wat is de visie over vijf jaar? Ik heb een droom: dat het rijksvastgoedbedrijf hét kenniscentrum van de toekomst gaat worden. Er ligt een hele mooie kans.’

Tegengas
‘Als verantwoordelijken van vastgoed kunt u niet zomaar alles doen, want u bevindt zich in een politiek mijnenveld. U moet zich verantwoorden, maar u moet ook maatschappelijk vertrouwen opbouwen. Uw primaire proces is leidend: u bent altijd ondersteunend aan de zorg, ondersteunend aan het onderwijs. Optimalisatie van lasten is erg belangrijk. Efficiency, controle en sturing. U kunt niet zomaar kiezen waar u met uw organisatie gaat zitten als u een ziekenhuis bent met een regiofunctie. Dus er zit een uitdaging in scherper zijn: want wie bepaalt, betaalt! Durft u op dat vlak tegengas te geven aan uw organisatie?’

Ambtenaar
‘Economie is leidend voor het bedrijfsleven, terwijl politiek leidend is voor u. Daar kijken mensen te makkelijk overheen, er wordt te gemakkelijk steeds een vergelijking met het bedrijfsleven gemaakt. Maar bij corporate is vastgoed niet heilig.’ Want wat als de politiek beslist om alle huurcontracten op te zeggen en al het vastgoed te verkopen? Dan wordt het vastgoed twintig procent minder waard, zo stelt Verschoor. Dat terwijl, in tegenstelling tot bij de commerciële sector, ieders belastinggeld in dat vastgoed zit. ‘Ook al bent u nog zo bekwaam, u heeft altijd een achterstand: u bent een ambtenaar, u komt uit de publieke sector. Men ziet u van nature niet als onderhandelingspartner. En dat is perceptie: maak daar gebruik van. Neem bij de volgende onderhandeling iemand mee die er heel erg goed in is. Op dat vlak valt er nog veel te winnen.’ De vragen die Verschoor keer op keer opwerpt zijn: waar staat u nu? En waar wilt u dan over vijf jaar staan? ‘Maar belangrijk is ook: waarom wilt u dat?’ zo gaat Verschoor verder. ‘Omdat iedereen dat zegt? Of omdat uw baas dat zegt? Of wilt u dat vanuit uw huisvestingsrol?’

Datahuishouding op orde
En wat doe je met al die data? Is het nou echt die data die je nodig hebt om te kunnen sturen? ‘Bepaal wat u op topniveau nodig heeft en werk dan een weg naar beneden. Voor velen zal het een opluchting zijn dat u niet alles wat u nu registreert, hoeft te blijven registreren. U kunt wel een matrix met honderd risico’s maken, maar wat als er maar vijf relevant zijn… Die richting. Hoe beter u het aan de voorkant regelt, hoe leuker het aan de achterkant wordt.’
Verschoor denkt dat de publieke sector een hele mooie kans heeft om een slag maken op de commerciële sector. Binnen het commerciële vastgoed gaat het nu heel erg goed: ‘Zoals ze zeggen: het geld klotst tegen de plinten op. Maar daardoor heeft de commerciële sector ook last van de wet van de remmende voorsprong. Zij veranderen nu niets. Dus als wij er nu met zijn allen aan gaan werken, dan kunnen we echt een sprong maken. Durf breder te kijken op het gebied van samenwerking tussen strategisch, tactisch en operationeel management! Denk in businesscases: waarom doen we iets eigenlijk? Want doen-om-het-doen werkt niet.’

Kansen in verandering
‘Heel veel processen gaan straks geautomatiseerd worden. Vandaar dat de toegevoegde waarde zit in de tactisch en strategische rol. Hoe gaan we platforms creëren? Ga mee met de tijd en blijf voorlopen. Zoals McKinsey schreef: Digital technology is disrupting capital projects. Companies that want to emerge as leaders must transform their organizations now. Als u met elkaar dit durft op te pakken, dan durf ik te voorspellen dat u over vijf jaar, of misschien wel eerder, u de commerciële sector voorbij bent!’ We leven in tijden van grote verandering. En daar liggen ook de kansen.

Hanneke Hendrix
Voeg toe aan selectie